V praxi jsme se v poslední době setkali se specifickým případem, kdy se na nás obrátili klienti, kteří uzavřeli smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, avšak obratem nepodali návrh na vklad do katastru nemovitostí, aby tento převod řádně dokončili. V souladu s ustanovením § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „občanský zákoník“) je zápis ve veřejném seznamu nezbytnou podmínkou nabytí vlastnictví a klienti proto do dnešního dne vlastnické právo nenabyli. V mezidobí přitom došlo k úmrtí převodce (prodávající osoby), která byla ze smlouvy zavázána vlastnické právo na nabyvatele (klienty) převést. To celou věc zkomplikovalo, neboť tato již po své smrti nemůže být účastníkem vkladového řízení u katastrálního úřadu. Jak v těchto případech postupovat, aby byl účel smlouvy naplněn a vlastnické právo v souladu se smlouvou převedeno, podrobně vysvětlujeme v článku níže.

Uvedený případ je přitom pouze jednou z alternativ, které v této souvislosti mohou nastat, přičemž se nemusí jednat jen o koupi nemovitosti, nýbrž i darování či jakýkoliv jiný právní titul, na jehož základě lze vlastnické právo k nemovitosti převést. Jelikož se jedná o majetkový závazek, tento smrtí účastníka smlouvy nezaniká, ale je nutné jej vypořádat v souladu s ustanoveními dědického práva. Postup v případě úmrtí jedné ze stran smlouvy se liší též v závislosti na tom, která ze stran zemřela (zda se jednalo o převodce či nabyvatele) a zda v mezidobí smluvní strany podaly návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ještě za života všech zúčastněných osob.

Lze tak rozlišit v zásadě čtyři situace:

převodce zemřel před podáním návrhu na vklad,
převodce zemřel po podání návrhu na vklad,
nabyvatel zemřel před podáním návrhu na vklad,
nabyvatel zemřel po podání návrhu na vklad.

Převodce zemřel před podáním návrhu na vklad

Tato varianta vymezuje situaci, kdy smluvní strany uzavřely smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovité věci, avšak než stihly podat návrh na vklad vlastnického práva ke katastrálnímu úřadu, došlo k úmrtí převodce. V takovém případě není nadále možné vkladové řízení bez učinění dalších administrativních úkonů dokončit, neboť převodce nemůže být po své smrti již účastníkem tohoto řízení. Smlouva o převodu je však nadále platným právním titulem, resp. závazek nadále trvá, jen je potřeba vyřešit dědické vztahy. Nemovitá věc, která je předmětem smlouvy o převodu, se stane aktivem pozůstalosti zemřelého převodce, neboť tento je nadále jejím vlastníkem, zároveň však trvá závazek zemřelého převodce ze smlouvy dokončit převod vlastnického práva k nemovitosti, tudíž se tento závazek stane pasivem pozůstalosti převodce (zůstavitele).

Je proto potřeba vyčkat skončení dědického řízení o pozůstalosti převodce, aby bylo zjištěno, na koho z dědiců přešla povinnost z převodní smlouvy, tedy povinnost převést vlastnické právo k nemovité věci na nabyvatele. V následném rozhodnutí soudu o dědictví bude uvedena konkrétní osoba, příp. osoby, které jsou povinny vlastnické právo k nemovitosti převést; tyto osoby budou následně uvedeny též v návrhu na vklad vlastnického práva jako účastníci vkladového řízení.

Pokud již nabyvatelé v mezidobí podali návrh na vklad vlastnického práva, tedy pokud jej podali, přestože ještě předtím došlo k úmrtí převodce, jelikož se o této skutečnosti včas nedozvěděli, měl by katastrální úřad takové vkladové řízení přerušit a vyčkat výsledku řízení o pozůstalosti převodce (zůstavitele). Uvedený postup byl již potvrzen též ze strany soudů, např. v rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne 31. března 1995, sp. zn. 33 Ca 228/94[1].

Převodce zemřel po podání návrhu na vklad

Jiná situace nastane v případě, kdy mezi stranami došlo k podpisu převodní smlouvy a následnému podání návrhu na vklad vlastnického práva, avšak teprve po podání tohoto návrhu převodce zemřel. Tato skutečnost nebude mít na probíhající vkladové řízení žádný vliv, neboť dle ustanovení § 10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jako „katastrální zákon“), platí, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

Jelikož ke dni podání návrhu byly podmínky pro zápis daného práva splněny a vyhoví-li katastrální úřad návrhu též z hlediska hmotněprávních náležitostí, nastávají právní účinky zápisu již k tomuto dni podání návrhu. K tomuto dni navíc dojde i k nabytí vlastnického práva nabyvatele k předmětné nemovitosti. Úmrtí převodce, které nastalo až po podání návrhu na vklad, kterému bylo ze strany katastrálního úřadu vyhověno, tedy nemůže do procesu zasáhnout, jelikož převodce zemřel až v době, kdy již nebyl formálně vlastníkem předmětné nemovitosti.

Na rozdíl od předchozího případu však naopak dojde k přerušení řízení o pozůstalosti převodce (zůstavitele), neboť rozhodnutí katastrálního úřadu má přímý vliv na to, zda bude nemovitá věc součástí řešené pozůstalosti. Dojde-li ke vkladu vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí, nestane se převáděná nemovitost součástí pozůstalosti převodce a v dědickém řízení nebude zohledněna. Pokud by byl návrh na vklad vlastnického práva ze strany katastrálního úřadu zamítnut, stala by se nemovitost součástí aktiv pozůstalosti a soud by ji musel v rámci rozhodování o dědictví vzít v potaz.

Nabyvatel zemřel před podáním návrhu na vklad

Situace, kdy strany uzavřely smlouvu o převodu nemovitosti, a ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva zemřel nabyvatel, se nijak neliší od první výše zmíněné, jen se týká druhé smluvní strany. I v tomto případě bude potřeba vyčkat rozhodnutí soudu o dědictví nabyvatele (zůstavitele), který rozhodne, na koho z jeho dědiců přejde závazek ze smlouvy. Opět, pokud dosud nebyl návrh na vklad vlastnického práva podán, je vhodné jej podat až po skončení dědického řízení, kdy budou již účastníky vkladového řízení právoplatní dědicové nabyvatele. Došlo-li však v mezidobí k podání návrhu, protože druhá strana o úmrtí nabyvatele nevěděla, katastrální úřad vkladové řízení přeruší a bude ve vkladovém řízení pokračovat až po rozhodnutí soudu o dědictví již se soudem potvrzenými dědici nabyvatele.

Nabyvatel zemřel po podání návrhu na vklad

Obdobně jako v případě úmrtí převodce až po podání návrhu na vklad vlastnického práva, ani v tomto případě následné úmrtí nabyvatele nebrání dokončení vkladového řízení, pokud ke dni podání návrhu na vklad byly splněny veškeré procesní i hmotněprávní podmínky. Soud projednávající dědictví po nabyvateli (zůstaviteli) vyčká skončení vkladového řízení a v případě vyhovění návrhu a průpisu vlastnického práva zemřelého nabyvatele do veřejného seznamu se nemovitá věc stane aktivem pozůstalosti po zemřelém nabyvateli a v tomto smyslu o ní bude v dědickém řízení rozhodováno.

Závěrem je však potřeba upozornit, že praxe jednotlivých katastrálních úřadů se může vždy lišit. Pokud se v životě do podobné situace dostanete a nebudete vědět, jak správně postupovat, případně si nebudete jisti správností postupu ze strany státních institucí, neváhejte se na nás obrátit za účelem bližší konzultace či žádosti o pomoc s řešením.

Autor: Mgr. Bc. Patricie Hrubešová

Datum uveřejnění: 28. 3. 2024

[1] Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. března 1995, sp. zn. 33 Ca 228/94, který uvádí, že: „Úmrtí dárkyně má za následek, že je především třeba v dědickém řízení zařadit do aktiv dědictví i nemovitosti uvedené v darovací smlouvě… a do pasiv dědictví zařadit závazek zůstavitelky vyplývající z této darovací smlouvy (odevzdat nemovitosti obdarovanému). … Rozhodnutí katastrálního úřadu bude mít účinky k době pozdější a je závislé na výsledku řízení o dědictví. … Katastrální úřad tedy nepostupoval správně, když návrh na vklad zamítl.“

Zdroje:

zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. března 1995, sp. zn. 33 Ca 228/94