Naše advokátní kancelář se nyní v rámci probíhající žaloby o zrušení spoluvlastnictví nemovitosti zabývá praktickými majetkoprávními úskalími, jež se dodnes vyskytují u mnohých nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí jakožto veřejného seznamu a která v příštích týdnech naberou ještě většího významu. U nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí ve smyslu zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jako „katastrální zákon“), se zpravidla zapisují údaje o vlastnících, resp. v případě fyzických osob jejich jméno, příjmení, rodné číslo či datum narození a adresa místa trvalého pobytu či bydliště, v případě právnických osob pak název či obchodní firma, IČO a sídlo, což jsou zároveň obecné základní identifikační znaky těchto osob.
Z historických důvodů, kdy zejména v poválečném období a následně s nástupem nového režimu bylo přistoupeno ke konfiskaci či přídělům majetku stále více docházelo k výpadkům v evidenci vlastníků nemovitostí a vzniku rozsáhlých nepřesností v daných registrech. K nápravě pak fakticky došlo až po roce 1989, kdy se některé (nejen) nemovité věci a práva k nim začaly opět plně evidovat. Z uvedeného důvodu jsou dodnes v katastru nemovitostí zapsané osoby, které již nemusejí být naživu či u nichž nejsou dostatečně uvedeny všechny osobní údaje, aby tyto osoby mohly být dohledány či jinak blíže identifikovány. Takto vzniklé mezery pak v praktickém životě způsobují nepříjemné situace, jelikož většina těchto nemovitostí není ze strany původně zapsaných osob spravována, neboť dané osoby buďto už nežijí nebo jejich případní dědici o svých nárocích ve vztahu k těmto nemovitostem vůbec nevědí. Nemovitosti pak chátrají či jsou jinak zanedbané, případně se též objevují situace, kdy jsou takto nedostatečně identifikovaní vlastníci zapsáni jako spoluvlastníci s dalšími osobami, které jsou z tohoto důvodu fakticky paralyzovány a omezovány ve výkonu svých vlastnických práv k danému podílu na nemovitosti.
Ač si představitelé veřejné správy stanovili jasný cíl, který se v posledních letech snaží aktivně plnit, tedy cíl dohledat jednotlivé vlastníky, resp. dědice a co nejvíce nemovitostí přiřadit či vrátit osobám, které na ně mají zákonný nárok, zůstává dosud velké množství těch, u nichž se vlastníka dohledat nepodařilo. Z objektivních důvodů a za účelem zabránění vzniku potenciálních škod byla proto s rekodifikací soukromého práva [zejména s přijetím zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „občanský zákoník“)] přijata taková právní úprava, která časový limit tohoto „dohledávání“ vlastníků omezuje a stanoví, že po určité době, kdy se vlastníci či potenciální vlastníci o nemovitosti nepřihlásí ani se je veřejným institucím nepodaří dohledat, přejdou tyto do vlastnictví státu.
Ustanovení § 1050 odst. 2 občanského zákoníku totiž uvádí, že nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil. Dle ustanovení § 1045 odst. 2 občanského zákoníku pak opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu. K tomu bylo do občanského zákoníku vloženo ustanovení § 3067, dle něhož je-li opuštěna nemovitá věc, počne doba uvedená v ustanovení § 1050 odst. 2 běžet ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Jelikož k nabytí účinnosti občanského zákoníku došlo ke dni 1. ledna 2014, skončí zmíněná desetiletá lhůta ke konci letošního roku. Dnem 1. ledna 2024 tak opuštěné nemovitosti připadnou do vlastnictví státu.
Z institucionálního hlediska nyní záležitosti nemovitostí a dohledávání neidentifikovatelných vlastníků spravuje Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (dále jako „úřad“), který v této věci zároveň spolupracuje s obecními úřady obcí, na jejichž území se dané nemovitosti nachází.
V praxi pak dosud připadaly v úvahu tři situace – úřad vlastníka nemovitosti zjistil a vyzval jej, aby katastrálnímu úřadu předložil listiny dokládající jeho vlastnictví, případně aby uplatnil svá vlastnická práva v občanskoprávním řízení; nebo se vlastník či potenciální vlastník úřadu sám přihlásil, načež jej úřad opět vyzval, aby katastrálnímu úřadu předložil listiny dokládající jeho vlastnictví, případně aby uplatnil svá vlastnická práva v občanskoprávním řízení; anebo se vlastníka dosud zjistit nepodařilo, čímž nastává výše nastíněná situace blíže dále upravená v ustanovení § 65 odst. 9 katastrálního zákona. Tedy nepodařilo-li se vlastníka zjistit a uplynula-li marně lhůta, po jejímž uplynutí se podle jiného právního předpisu má za to, že nemovitost je opuštěná, pohlíží se na ni jako na opuštěnou.
Ze všeho výše uvedeného tak vyplývá, že nemovitosti, které nemají v katastru nemovitostí zapsaného vlastníka či je zapsaný vlastník nedostatečně identifikován, se budou uplynutím lhůty dle ustanovení § 1050 odst. 2 občanského zákoníku, tedy lhůty 10 let od nabytí účinnosti občanského zákoníku, považovat za opuštěné, díky čemuž zároveň přejdou do vlastnictví státu. S ohledem na uvedené proto doporučujeme zkontrolovat si v seznamu vedeném na webových stránkách úřadu, zda se tato situace netýká i Vás či Vaší rodiny. Může se jednat o zapomenuté či nevědomé dědictví, na které máte nárok a které by v opačném případě ke konci roku propadlo do majetku státu.
Pokud se Vám podaří zjistit, že Váš zápis v katastru nemovitostí není úplný či že vzniká pochybnost, zda na daný majetek nemá Vaše rodina skutečně nárok, vyplatí se se o tento majetek co nejdříve přihlásit. Pokud máte k dané nemovitosti dostatek podkladů prokazujících Vaše vlastnické právo, je možné se domáhat nápravy přímo u příslušného katastrálního úřadu, který na základě takových podkladů případné chyby dle doložených podkladů opraví či Vaše vlastnické právo rovnou zapíše. Pokud Vaše rodina dostatkem podkladů nedisponuje, lze požádat o součinnost také příslušný správní úřad, typicky matriku o vydání opisů některých dokumentů či případně i samotný katastrální úřad.
Jste-li pak v situaci, kdy je v katastru nemovitostí zapsán Váš předek, který již nežije, bude z Vaší strany potřeba obrátit se na příslušný soud s návrhem na projednání dodatečného dědictví po daném předkovi. I toto řízení však musíte stihnout zahájit do 31. prosince 2023. Na soud se pak bude potřeba obrátit i tehdy, pokud nebudete disponovat dostatečnými podklady, na jejichž základě by mohl katastrální úřad vlastnické právo zapsat – bude se jednat o žalobu na určení vlastnického práva, kterou je opět potřeba podat ve výše uvedené lhůtě.
Přestože rozhodujícím kritériem, které zajistí, že nemovitosti do vlastnictví státu nepropadnou, je termín podání žaloby, lze doporučit podat současně s žalobou též návrh na příslušný katastrální úřad o zapsání poznámky k předmětným nemovitostem či tento úřad alespoň o podané žalobě informovat. Nejenže se tak administrativně předejde možným nepříjemnostem, ale ze zápisu v katastru nemovitostí bude navíc zřejmé, že jsou předmětné nemovitosti soudním řízením dotčeny.
Jelikož již do konce roku zbývá jen několik týdnů, určitě danou záležitost neodkládejte. Máte-li pak k postupu či celkovému nároku jakékoliv dotazy, můžete za účelem bližší konzultace kontaktovat přímo naši advokátní kancelář.
Autor: Mgr. Bc. Patricie Hrubešová
Datum uveřejnění: 18. 12. 2023
Zdroje:
zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
webové stránky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, odkaz: https://www.uzsvm.cz/
