Uzavření kupní smlouvy na nemovitost zcela běžně předchází uzavření rezervační smlouvy. Prodávající se v rezervační smlouvě zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek kupujícímu a zájemce (kupující) se zavazuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí. Rezervace nemovitosti je zpravidla vázána podmínkou složení rezervačního poplatku (rezervační zálohy, blokační úhrady apod.) kupujícím. Složením rezervačního poplatku kupující deklaruje zájem nemovitost koupit. Prodávající přitom v souladu s označením této úhrady rezervuje (blokuje) nemovitost pro zájemce. Třetí stranou rezervační smlouvy[1] může být zprostředkovatel, tedy realitní kancelář, která co by vedlejší účastník, celý prodej zajišťuje a rovněž blokuje prodej nemovitosti tak, že nejedná o jejím prodeji s další stranou. Za svou činnost požaduje realitní kancelář provizi většinou od prodávajícího, nicméně často je rezervační poplatek koncipován jako záloha na provizi, na kterou má realitní kancelář nárok v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně kupujícího.
V praxi dochází k situacím, kdy k uzavření kupní smlouvy nedojde, což může být zapříčiněno různými faktory (např. neschválením hypotečního úvěru, ale i třeba ztrátou zájmu zájemce). Ač rezervační smlouvy obvykle obsahují ujednání o rezervačních poplatcích, často v nich však není jasně uvedeno, která ze stran (tedy zda zájemce či prodávající) a v jakých případech nese odpovědnost za neuzavření kupní smlouvy, což má vliv na pozdější vrácení rezervačního poplatku zájemci. Rezervační smlouvy uzavřené se zprostředkovatelem jsou navíc pravidelně smlouvami adhezními, tedy takovými, kdy jedna ze stran, v tomto případě realitní kancelář určí smluvní podmínky a zájemce nemá skutečnou možnost ovlivnit jejich obsah.
V námi řešeném případě realitní kancelář odmítla zájemci vydat rezervační poplatek zpět s odůvodněním, že v rezervační lhůtě nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně zájemce. Přestože se situace zdála z počátku pro klienta jako neřešitelná, v soudním řízení jsme dosáhli vydání rozsudku, kterým soud stanovil povinnost zprostředkovatele rezervační poplatek zájemci vrátit. V soudním řízení jsme mimo jiné prokázali, že klient odmítnul uzavřít kupní smlouvu z důvodů, které mu nebylo možné přičítat. Obsah kupní smlouvy totiž na základě podstatných změn učiněných prodávajícím neodpovídal původně sjednaným podmínkám a za takové situace nebyl zájemce povinen kupní smlouvu uzavřít.
Při uzavírání rezervační smlouvy tedy doporučujeme, aby si zájemci o koupi nemovitosti obsah smlouvy vždy pečlivě prostudovali. Z rezervační smlouvy by mělo jednoznačně vyplývat za jakých podmínek má dojít k budoucí koupi nemovitosti. Zároveň by však měla být ve smlouvě dostatečně upravena situace, kdy k uzavření kupní smlouvy nedojde. Zvláštní pozornost je třeba věnovat ustanovení týkajícího se rezervačního poplatku. V životě mohou nastat různé okolnosti, kvůli kterým se nemusí koupě nemovitosti podařit, ale ne za všechny by měl zájemce nést odpovědnost a pozbýt právo na vrácení jím složených peněžních prostředků.
[1] V takovém případě se bude jednat o smlouvu zprostředkovatelskou dle § 2445 občanského zákoníku.
Autor: Mgr. Štěpán Vršťala, advokát
Datum uveřejnění: 11. 1. 2023
