Po koupi nemovitosti může nastat situace, kdy se ukáže, že nemovitá věc nemá vlastnosti, které byly původně ujednány ve smlouvě, nebo že má určité vady, o nichž kupující nevěděl. V takovém případě má kupující právo požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti. Otázkou však často zůstává, jak se taková přiměřená sleva v daném případě správně určuje a jakým způsobem je možné její výši spravedlivě stanovit.
Určité vodítko nově přináší rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. června 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024. Tento rozsudek se týkal případu našeho klienta, který prodal svou nemovitost, u níž se později projevily vady. Kupující se následně domáhali přiměřené slevy z kupní ceny nemovitosti. Soudy prvního a druhého stupně stanovily výši slevy nesprávně vycházeje z principu, že sleva z kupní ceny by měla odpovídat výlučně absolutní výši nákladů, které by kupující museli vynaložit na úplné odstraněné této vady.
Proto bylo podáno dovolání vycházející ze základního principu, že při stanovení výše slevy z kupní ceny musí být přihlédnuto ke konkrétním okolnostem daného případu a k účelu práv z vadného plnění. Při posuzování by se mělo vždy zohlednit, o jakou vadu se jedná, jak je rozsáhlá, jakou část koupené věci zasahuje, jaká část kupní ceny připadá na vadou zasaženou část, v jakém rozsahu lze věc nadále užívat, a zda provedením prací k odstranění vady dojde současně k podstatnému zhodnocení koupené věci.
Nejvyšší soud shledal naše dovolání důvodným a poukázal zejména na to, že je vždy potřeba zvážit, zda se jednalo o prodej věci odpovídající obvyklé hodnotě věci, nebo zda byla kupní cena oproti této hodnotě snížena či zvýšena. Dále zdůraznil, že při stanovení výše přiměřené slevy z kupní ceny je nutné vycházet ze smyslu a účelu práva z vadného plnění. Cílem této právní úpravy je snaha vyrovnat narušenou rovnováhu mezi plněními smluvních stran. Sleva z kupní ceny nemovitosti tedy nemá sloužit k reparaci vzniklých škod, a nelze ji automaticky stanovit jen jako rozdíl mezi hodnotou bezvadné věci a hodnotou věci dodané, ani ji nelze bez dalšího ztotožnit s náklady na odstranění vady.
Pokud jde o konkrétní výši škody, tak Nejvyšší soud ve výše uvedeném rozhodnutí v souladu s dřívější rozhodovací praxí potvrzuje, že neexistuje pouze jediná přípustná metoda výpočtu slevy. Napovídá však, že zpravidla se sleva z kupní ceny bude určovat prostřednictvím tzv. relativní proporční metody. Tato metoda je založena na poměřování obvyklé ceny vadné věci a obvyklé ceny bezvadné věci. Poměr těchto dvou cen se vynásobí skutečnou ujednanou kupní cenou a výsledná částka se odečte od původní ujednané ceny. Pro přehlednost přikládáme matematické vyjádření Nejvyššího soudu:
Rozhodnutí Nejvyššího soudu přináší v návaznosti na jeho dřívější judikaturu důležité upřesnění, jak správně stanovit přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti. Ujasňuje, že při řešení vadných plnění není vhodné přistupovat k problematice slevy z kupní ceny rigidně nebo čistě mechanicky. Místo toho je třeba vždy důkladně zkoumat konkrétní okolnosti případu, charakter vady i ekonomické dopady na obě smluvní strany. Tento přístup napomáhá k větší spravedlnosti a vyváženosti vztahů mezi prodávajícím a kupujícím.
Datum uveřejnění: 25. 8. 2025
