Jednou ze základních povinností nájemce bytu či domu je platit pronajímateli sjednané nájemné. Vedle nájemného bude nájemce zpravidla hradit i služby spojené s užíváním pronajatých prostor. Mezi tyto služby patří zejména dodávky tepla a vody, osvětlení a úklid společných částí domu, provoz výtahu apod. Způsob jejich úhrady může být mezi stranami sjednán různě. Nájemní smlouva může obsahovat ujednání, že služby spojené s užíváním bytu či domu budou stanoveny paušální částkou, tedy že se případné přeplatky a nedoplatky vzájemně nevyúčtovávají. Běžnější ale bývá, že po skončení zúčtovacího období dochází ke standardnímu finančnímu vypořádání mezi nájemcem a pronajímatelem.
Mnozí nájemníci se vyúčtování služeb obávají, zejména kvůli možnému nedoplatku. V poslední době se taktéž stále častěji objevují případy, kdy se pronajímatel nájemci ohledně vyúčtování vůbec neozve, přičemž ve většině případů taková nečinnost ze strany pronajímatele spíše naznačuje existenci přeplatku. Na takovéto případy pamatuje i zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), který v § 7 odst. 1 zakotvuje povinnost pronajímatele vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů za jednotlivé služby a doručit mu toto vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně zákon č. 67/2013 Sb. přímo řeší situace, kdy nájemci není toto vyúčtování doručeno řádně a včas. V takovémto případě má nájemce právo požadovat po pronajímateli zaplacení pokuty. Pokud není stanoveno rozhodnutím družstva anebo společenství nebo mezi stranami dohodnuto jinak, představuje výše pokuty 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Od 1. 1. 2023 je třeba, aby nájemce do 30 dnů od doručení vyúčtování vznesl proti vyúčtování námitky, jinak nastává fikce, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Právní úprava tímto naopak brání nepoctivému jednání některých nájemců, kteří např. namítají nesprávnost vyúčtování z ryze formálních důvodů (chybné číslo bytu, jména apod.) až po delší době a požadují po pronajímateli uhrazení vysoké pokuty. Pokud však vyúčtování obsahuje vady, které mají vliv na vypočtenou výši nedoplatku, uvedená zákonná fikce se neuplatní.
V nedávné době jsme úspěšně zastupovali klienta před Nejvyšším soudem v případě týkajícím se právě této problematiky.[1] V uvedené věci klient uzavřel v květnu roku 2018 jako nájemce s pronajímateli nájemní smlouvu, kde se zavázal vedle placení nájemného hradit i služby spojené s užíváním bytu. Pronajímatelé až na základě opakovaných urgencí zaslali klientovi v dubnu roku 2021 vyúčtování za roky 2018 až 2020, na jehož základě mu bylo sděleno, že mu vznikl za tato období nedoplatek. Tento nedoplatek klient posléze v dobré víře ve správnost vyúčtování zaplatil. Následně však zjistil, že vyúčtování za roky 2018 až 2020 nebylo správné a v dubnu roku 2022 zaslal pronajímatelům dopis, ve kterém je vyzval k vrácení bezdůvodného obohacení spočívajícího v nesprávně uhrazeném nedoplatku a následně, když pronajímatelé odmítli nedoplatek vrátit, i pokuty ve smyslu ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb.
Soud prvního stupně rozhodl ve prospěch klienta, avšak odvolací soud nesprávně dospěl k závěru, že pokud klient dobrovolně zaplatil pronajímateli tvrzený nedoplatek, došlo tím k zániku povinnosti předložit nájemci řádné vyúčtování služeb dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Nejvyšší soud nicméně v dovolání potvrdil, že i když nájemce platil podle nesprávného vyúčtování, tak má pronajímatel stále povinnost dodat řádné vyúčtování. Při posuzování výše uvedené problematiky postupoval dovolací soud podle zákona č. 67/2013 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2022, neboť se vztahuje k vyúčtování za roky 2018 až 2020, které klient obdržel v dubnu roku 2021. Nicméně i podle právní úpravy platné od 1. 1. 2023 není nedoplatek splatný v případě, že vyúčtování má takové vady, které ovlivňují vypočtenou výši nedoplatku.
Lze tedy shrnout, že pokud jako nájemce na základě vyúčtování zaplatíte pronajímateli požadovaný nedoplatek, jenž se posléze ukáže jako chybný, tak toto jednání není možné chápat jako akceptaci vyúčtování a zánik povinnosti pronajímatele poskytnout správné vyúčtování ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. Pronajímatel Vám bude stále povinen doručit řádné vyúčtování, vrátit nesprávně uhrazený nedoplatek a uhradit pokutu.
[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.5.2025, č. j. 26 Cdo 2944/2024
Datum uveřejnění: 18. 8. 2025
