Dne 1. července 2024 vstoupila v platnost novela zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů, která do zákona vložila nové ustanovení § 3d. Tato změna zavádí omezení pro nabývání zemědělské půdy cizími subjekty z některých zahraničních států a má za cíl chránit českou zemědělskou půdu před spekulativními nákupy ze strany zahraničních investorů. V článku se zaměříme na klíčové aspekty této změny, její výjimky a praktické dopady.
Hlavním cílem této legislativní úpravy je ochrana zemědělské půdy v České republice. Zemědělská půda je důležitým zdrojem pro zajištění potravinové bezpečnosti a její nadměrné nabývání zahraničními subjekty může vést k destabilizaci trhu, spekulativním nákupům a zvyšování cen. Omezení, která zákon zavádí, tak reflektují princip vzájemnosti v rámci mezinárodního práva. To znamená, že stát (a jeho občané), jehož právní předpisy neumožňují českým občanům a subjektům nabývat zemědělskou půdu na svém území, nebude mít obdobná práva ani v České republice.
Novelou zavedené ustanovení § 3d stanoví následující podmínky nabývání zemědělské půdy. Nabývat zemědělskou půdu do vlastnictví nemůže stát, občan státu, fyzická osoba s pobytem nebo právnická osoba se sídlem ve státě, jehož právní řád neumožňuje českým občanům, fyzickým osobám s pobytem ani právnickým osobám se sídlem na území České republiky nabývat vlastnictví k zemědělské půdě. Toto ustanovení však obsahuje výjimky, na které se omezení nevztahuje.
První výjimka je založena na myšlence vzájemné spolupráce a volném obchodu mezi evropskými státy, zejména státy Evropské unie. Omezení se proto nevztahuje na nabývání zemědělské půdy občany, fyzickými osobami s pobytem nebo právnickými osobami se sídlem ve státě Evropské unie, Evropském hospodářském prostoru (EHP), Švýcarska a dalších států, s nimiž má Česká republika uzavřeny mezinárodní smlouvy umožňující obdobný přístup. Tato výjimka tedy umožňuje vyjmenovaným subjektům nabývat v České republice zemědělskou půdu bez omezení.
Další výjimka pak byla stanovena pro případ dědění, neboť ustanovení § 3d výslovně uvádí, že se omezení nevztahuje ani na případy, kdy cizí osoba nabývá vlastnictví k zemědělské půdě děděním. Tato výjimka respektuje rodinné vztahy a kontinuitu majetku v rámci rodin, a to i když zahrnují osoby ze zemí, které by jinak podléhaly uvedeným omezením.
Nabytí zemědělské půdy do společného jmění manželů
Jedním z možných praktických dopadů novely je situace, pokud má český občan zájem o nabytí zemědělské půdy do společného jmění manželů (SJM) s občanem cizího státu, který podléhá restrikci podle ustanovení § 3d. Novela totiž neřeší explicitně situaci, kdy nejsou oba manželé občany České republiky, tj. kdy jeden z nich je občanem České republiky a druhý pochází ze země, jejímž občanům český právní řád neumožňuje nabývat zemědělskou půdu.
Pokud jeden z manželů nesplňuje podmínky pro nabytí zemědělské půdy podle § 3d, pozemek nelze do SJM nabýt v běžném režimu. V takovém případě je doporučeným postupem zúžení SJM, což znamená, že daná nemovitost bude ve výlučném vlastnictví českého občana – tedy toho manžela, který podmínky zákona splňuje. Zúžení SJM lze provést notářským zápisem, čímž se pozemek nestane součástí společného jmění, ale zůstane ve vlastnictví českého občana.
Lze však doporučit, aby byly důsledně zváženy všechny okolnosti případu, neboť ze znění citovaného ustanovení lze dovodit, že v případě, kdy takový občan cizího státu má v České republice či jiném vyjmenovaném evropském státě trvalý pobyt, již se na něj vztahuje první uvedená výjimka a tento by tak měl mít možnost pozemek do vlastnictví nabýt. Nabytí do SJM by tedy v takovém případě nic nebránilo.
Praktické problémy při aplikaci novely
Ač je zřejmé, že uvedená novela sleduje chvályhodný cíl v podobě zachování zemědělské půdy na našem území v rukou českých občanů či těch, kteří mají již k tomuto území bližší vztah, může tato úprava v praxi přinášet různé problémy. Jedním z největších praktických problémů při aplikaci této novely je zjišťování, zda daný posuzovaný cizí stát umožňuje českým občanům nabývat zemědělskou půdu a zda je tedy splněn princip reciprocity. V České republice neexistuje žádná veřejná databáze ani jiná oficiální evidence, která by zahrnovala přehled států, které českým občanům nabytí zemědělské půdy umožňují. Zájemci o koupi se tedy musí spoléhat na konzultace s odborníky, kteří mohou situaci v daném cizím státě analyzovat, případně se budou muset obracet na veřejné orgány s žádostí o sdělení takové informace. Tento proces může být časově i finančně náročný a pro fyzické osoby představuje podstatnou překážku.
Chybná nebo neúplná analýza přitom může mít vážné důsledky, kdy se zpětně zjistí, že transakce nebyla v souladu se zákonem. Navíc rychlé změny legislativy v některých státech mohou vést k tomu, že zatímco v době koupě je vlastnictví půdy českým občanům umožněno, v průběhu transakce je tento přístup zablokován. Pokud se cizinec podléhající omezení podle § 3d omylem stane vlastníkem půdy, může být převod právně zpochybněn pro jeho rozpor se zákonem.
Vzhledem k výše uvedeným rizikům je vhodné, aby zájemci o koupi půdy věnovali dostatečnou pozornost právní analýze a pokud by mohli spadat pod omezení ustanovení § 3d zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, měli by zvážit spolupráci s odborníky zaměřenými na konkrétní posuzovaný stát. Obecně však lze doporučit, aby v případě zájmu o koupi zemědělské půdy občanem cizího státu byla využita některá z výjimek citovaného ustanovení, obzvláště pokud daná osoba v České republice či jiném evropském státě dlouhodobě pobývá. Pak je z hlediska právní jistoty dostatečné, má-li taková osoba v České republice či v některém z jmenovaných evropských států evidovaný pobyt a omezení dle citovaného ustanovení se na ni neuplatní.
Autor: Mgr. Bc. Patricie Hrubešová
Datum uveřejnění: 16. 12. 2024
